מס שבח בעסקאות מכר דירות

למרות כי על פניו נראית מכירת דירה כפעולה פחות מורכבת מרכישת דירה זאת מפני שהדירה הנמכרת ידועה  למוכר על מעלותיה וחסרונותיה, נראה כי גם מוכר דירה, במידה ולא נעזר בעו"ד מהתחום, עלול להתקל בבעיות שונות כגון, בתחום המיסוי ואפילו בתחום הקנייני.

תחום אחד, מתוך רבים, בו על המוכר לכלכל את צעדיו בתבונה טרם חתימתו על הסכם המכר הנו בנושא מס השבח וכדלקמן:

בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מס שבח ישולם על-ידי מוכר הזכות במקרקעין.

למרות שניתן להתנות על הוראה זו, ובהסכמת הצדדים להטיל את התשלום על הקונה, נהוג לסכם בהסכם המכר כי תשלום מס השבח ייעשה על-ידי המוכר, מאחר ותשלום מס שבח הינו מס רווח הון של המוכר בגין ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. במידה והיה הפסד או לא היה רווח לא יוטל מס שבח.

לתשומת לב, במקרים בו מתנים הצדדים כי מס השבח ישולם על ידי הקונה, יראו רשויות המס את סכום מס השבח כתוספת לתמורת הדירה הנקובה בהסכם המכר על כל המשתמע מכך.

להלן יפורטו, דרך חישוב המס, הוצאות המותרות בניכוי, והפטורים השונים

יודגש כי מכירת כל נכס מקרקעין (ובכלל זה קרקעות, בתים, בניינים, דירות וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע) חייבת במס שבח, וכדי להימנע מתשלום המס, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה, תוך ניצול אחד הפטורים

לעיתים יש הכרח או אפילו משתלם למכור נכס מקרקעין ללא שימוש באחד הפטורים, מסיבות שונות, ולשלם את מס השבח, בין היתר כדי לא "לשרוף" פטור ולשמור אותו לנכס אחר, בעל שבח גבוה יותר. לצורך הפחתת תשלום מס השבח במידת האפשר יש לנכות את ההוצאות המותרות בניכוי משווי הרכישה

שווי הרכישה הינו התמורה ששולמה עבור המקרקעין נכון ליום חתימת הסכם הרכישה בהפחתת הוצאות המותרות בניכוי כמפורט, ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי ע"פ פקודת מס הכנסה, גם אם הפחת לא נדרש בפועל

בין ההוצאות המותרות בניכוי, בהתאם לסעיף 39א' לחוק

  1. הוצאות שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה ומכירתה
  2. מס רכישה ששולם עם רכישת הדירה
  3. מס מכירה, היה ושולם עם מכירת נכס החייב במס מכירה.
  4. דמי היוון (במקרה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל, ושולמו דמי היוון).
  5. דמי הסכמה (ששולמו למנהל מקרקעי ישראל לצורך העברת הזכויות, במקרה של מקרקעין לא מהוונים).
  6. דמי היתר / דמי השבחה
  7. הוצאות שיפוצים והשבחת הדירה
  8. הוצאות שמאי
  9. הוצאות ריבית לתשלומי המשכנתא

לאחר קיזוז ההוצאות כמפורט לעיל, עורך הדין מטעם המוכר יגיש שומת מס למיסוי מקרקעין

לסיום, במכירת דירה יש לנקוט בכלל "סוף מעשה במחשבה תחילה" ולהוועץ באיש מקצוע על מנת לצמצם למינימום את חבות המס ולהמנע מתקלות מיסוייות אשר עלולות לעלות כסף רב וכאב ראש.

office@brli-law.com | 02-6332022

Liker & Co. 2021©

logo
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן